Neste artigo irei abordar de forma sucinta e objetiva a possibilidade do locador despejar o inquilino inadimplente em 15 dias através de decisão liminar do juiz em ação de despejo por falta de pagamento, vamos entender direito como funciona o despejo liminar?
Quem decide alugar um imóvel residencial é porque necessita dos frutos desta locação, ou seja, dos alugueres pagos pelo inquilino, no entanto, diante do cenário de crise que assola o país, muitos locatários não conseguem honrar o compromisso e deixam de pagar o aluguel, acarretando o inadimplemento contratual.
Ocorre que na prática o despejo do inquilino com a retomada do imóvel para uma nova locação somente pode ocorrer através da já conhecida ação de despejo por falta de pagamento e cobrança.
Essa ação é demorada e não apresenta a rigor nenhuma possibilidade de retomada do imóvel em curto prazo, ou seja, há delongas processuais até que se efetive o despejo do inquilino inadimplente.
No entanto, a lei do inquilinato prevê a possibilidade de retomada do imóvel através do despejo liminar em 15 dias, mas para tanto é necessário que o contrato de locação esteja desprovido de quaisquer das garantias previstas no art. 37, ou seja, fiança, seguro-fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, inclusive depósito caução.
Ocorre que em 2017, alguns tribunais passaram a flexibilizar a norma contida no art. 59 § 1º, inciso IV da lei do inquilinato que determina o desalijo liminar em 15 dias apenas para os contratos de locação desprovidos de garantia.
Neste sentido, a jurisprudência vem se formando a possibilitar o despejo liminar nos contratos de locação que possuem como garantia a caução, notadamente, o depósito de três meses de aluguel prestados no início do contrato para garantir o pagamento da dívida.
Nesses contratos garantidos por caução, quando o valor da dívida locatícia supera o valor da garantia, ou seja, da caução prestada no início da locação, o contrato perde a garantia e passa a ser considerado contrato sem garantia, possibilitando assim o despejo liminar do inquilino no prazo de 15 dias.
Para exemplificar, se o valor do aluguel é R$2.000,00 (dois mil reais), a caução prestada no início do contrato foi de R$6.000,00 (seis mil reais), havendo inadimplência de aluguel de quatro meses, o valor da dívida locatícia alcançaria a monta de R$8.000,00 (oito mil reais), superando assim o valor da garantia do depósito caução, possibilitando assim o despejo liminar em 15 dias do inquilino devedor.
O entendimento firmado pelas câmaras cíveis do TJRJ[1] é razoável, pois flexibiliza a norma locatícia, ofertando equilíbrio contratual entre locador e locatário, evitando assim o prestígio do inquilino inadimplente em detrimento do locador, uma solução justa para as ações de despejos nesse cenário.
Ressalto que para obtenção do despejo liminar, além do contrato estar desprovido de garantia é necessário que o locador preste caução no valor de 3 (três) meses de aluguel para fins de concessão da liminar, conforme determina o art. 59 § 1º da lei do inquilinato. Essa caução é necessária para indenizar o inquilino de eventuais prejuízos materiais caso no futuro o juiz verifique que não era caso de concessão da liminar.
Por fim, para manutenção do contrato de locação pelo inquilino inadimplente a fim de evitar o despejo somente lhe resta o pagamento integral da dívida, o que chamamos de purga da mora.
E ai, agora você entendeu direito o que é e como funciona o despejo liminar em 15 dias e quais as hipóteses de cabimento? Vamos entender direito!
Thiago Vila Nova – Advogado – Diretor Jurídico do Vila Nova e Brandão Advogados.
[1] 0037397-98.2017.8.19.0000 – AGRAVO DE INSTRUMENTO – TJRJ
